De Rechtbank Midden-Nederland heeft in mei van dit jaar een uitspraak gedaan over een casus die vergelijkingen heeft met het Acantus-arrest, waarover wij al eerder hebben bericht. In deze laatste uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland is kort gezegd besloten dat kapitaals- en onderhoudskosten van een WKO- systeem hoe dan ook niet ‘apart’ mogen worden doorbelast aan een huurder, omdat deze kosten ‘geacht worden betaald te zijn’ in de kale huurprijs. Dit is een hele ruime interpretatie van het bepaalde in het Acantus-arrest.
Door: Judith Alkema, vicevoorzitter en verenigingsjurist
Inhoud
De Rechtbank Midden-Nederland had een zaak voor zich, waarbij een huurder van een appartement dat aangesloten was op een WKO-systeem op grond van het Acantus-arrest had aangegeven dat hij de kosten voor stichting en onderhoud van de WKO niet hoefde te betalen. Oók niet nu dat wel via een energy service company (esco) verliep, waarmee de huurder zelf een leveringsovereenkomst had gesloten. De huurder voerde aan dat zij geen keuze had in het afsluiten van deze leveringsovereenkomst, en op die manier verplicht werd de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO ‘dubbel te betalen’. De kosten daarvoor horen in de kale huurprijs te zitten, bevestigde het Acantus-arrest eerder, en de huurder was van mening dat zij dit niet nog een keer aan de esco hoefde te betalen via de leveringsovereenkomst. Dat was de kantonrechter eens met de huurder. Doordat er geen vrije keuze was om al dan niet de leveringsovereenkomsten inclusief vastrecht e.d. af te sluiten, zag de kantonrechter dit als een ‘verkapte huurverhoging’. Ook als de warmtelevering en het betalen van deze kosten geschiedt via een contract tussen de huurder en een warmteleverancier (outsourcing), moet de verhuurder deze kosten vergoeden aan de huurder, aldus de kantonrechter te Utrecht.
Vergelijking Acantus
In het Acantus-arrest was de casus op een aantal punten anders. Het grootste verschil is dat de verhuurder van Acantus zélf als enige een leveringsovereenkomst had gesloten met de esco, en de kosten daarvan wilde doorbelasten aan de huurders via een verhoging van de servicekosten. Daartegen zijn de huurders in protest gegaan. Op grond daarvan heeft de Hoge Raad onder andere herhaald dat kosten voor ‘onroerende aanhorigheden’ (dingen die structureel vastzitten aan de huurwoning) niet via servicekosten bij de huurders in rekening mogen worden gebracht. Dit omdat huurrecht en regels omtrent servicekosten in de wet en in via besluiten worden gereguleerd, en niet zomaar mogen worden gewijzigd. Kapitaals- en onderhoudskosten voor onderdelen van de woning (onroerende aanhorigheden) horen te zijn opgenomen in de kale huurprijs, niet in de servicekosten, aldus het Acantus-arrest. Daarbij speelde ook de frictie tussen de Warmtewet en het huurrecht een grote rol, omdat de verhuurder in de Acantus-casus óók de warmteleverancier was ten aanzien van de huurders. Dat is in deze recente uitspraak anders.
In de uitspraak hierboven neemt de kantonrechter het iets ruimer, en zegt: kapitaals- en onderhoudskosten voor onroerende aanhorigheden horen te zijn opgenomen in de kale huurprijs en mogen op geen enkele andere manier alsnog bij de huurder in rekening worden gebracht, dus óók niet via een contract met een derde partij (zijnde in dit geval een (andere) warmteleverancier).
Huurrecht in de energietransitie
Deze uitspraak is een bijzonder nadelige voor de branche, maar ook zeker voor de energietransitie als geheel. De onderbouwing van de kantonrechter gaat namelijk niet overal even goed op. Wat met name opvalt is de ‘oneerlijke’ positie die een WKO hiermee krijgt in het huurrecht ten opzichte van andere, minder duurzame opties. Het is tijd om duurzame energie gelijk te stellen aan ‘reguliere’ nutsvoorzieningen. Voor woningcorporaties met name, ligt de keuze voor een WKO bepaald niet meer voor de hand als deze trend zich voortzet. Verhuurders van sociale huurwoningen zijn gebonden aan een plafond voor de huurprijs, en kunnen deze niet zomaar ophogen met de stichtings- en onderhoudskosten van de WKO. Woningcorporaties staan al voor een grote uitdaging qua verduurzaming, zowel bestuursrechtelijk als zakenrechtelijk. Deze civiele uitspraak gaat ook zeker niet helpen, als we juist voorwaarts willen met de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Een tussenweg had bijvoorbeeld kunnen zijn dat als de stichtings- en onderhoudskosten van een duurzame energievoorziening aantoonbaar niet zijn verdisconteerd in de kale huur (wat vaak zo is bij het betrekken van een externe exploitant), een vergoeding van die kosten via een contract met een derde, die deze kosten in eerste instantie heeft betaald, wél is toegestaan.
Gevolgen voor de markt
Op basis van het Acantus-arrest hebben we geadviseerd om de warmtelevering altijd goed met individuele leveringsovereenkomsten te regelen met de huurders, en dat dan de problematiek niet zou opgaan. Dat was tot deze uitspraak ook het geval. Nu de kantonrechter de uitspraak van Acantus erg breed heeft toegepast, en deze uitspraak ook in stand blijft, moet dit advies worden herzien.
Ons advies is dan ook: verwerk stichtings- en onderhoudskosten in de kale huurprijs, deze mag je niet apart doorbelasten aan huurders. Dat is de veiligste optie in afwachting van een eventueel hoger beroep op deze laatste uitspraak. Andere opties zijn bespreekbaar, in overleg met klanten en eventueel notarissen, over of de kosten van een WKO uit te sluiten zijn van de kale huurprijs in een huurovereenkomst.
Conclusie en advies
Branchevereniging Bodemenergie hoopt dat er nog enige nuancering, wellicht via hoger beroep, volgt op deze uitspraak. We vinden de overweging van de kantonrechter dat een contract met een derde gelijk kan staan aan een verkapte huurverhoging heel gevaarlijk. Dit zet mogelijk de deur open voor andere constructies waarbij een huurder (wellicht onbewust) ook dubbel betaalt voor onderhoudskosten. De levering van ‘reguliere’ warmte geschiedt ook in huurwoningen zónder WKO door een constructie die in structureel opzicht onderdeel is van de woning (bijvoorbeeld een verwarmingselement). Of denk aan alle bestaande appartementencomplexen in de verhuur met een externe exploitant, waarbij alle afnemers een beroep gaan doen op deze uitspraak. Dan sneuvelt de hele business case van een energy service company.
De branchevereniging gaat er vooralsnog niet vanuit dat deze uitspraak een ‘vaste rechtsregel’ gaat worden. Er is pas sprake van vaste jurisprudentie als iets vast komt te staan door middel van een hoger beroep of juist het verliezen van hoger beroep. Op dit moment is er sprake van één uitspraak in eerste aanleg, waarbij de frictie tussen het huurrecht en de Warmtewet niet aan de orde is geweest. Als het wel zo blijkt te zijn dat dit de standaard gaat worden, volgt een uitgebreider advies.
Lees ook: Wat betekent het Acantus arrest voor de bodemenergiebranche? | Bodemenergie Branchevereniging
Update ná publicatie van ons oorspronkelijke artikel:
De onduidelijkheid is compleet nu deze week de uitspraak van de rechtbank Gelderland in een vergelijkbare zaak publiek werd gemaakt. Daar kwam de kantonrechter tot een heel ander oordeel. De stelling dat de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid onlosmakelijk tot de woonruimte behoort, en daarom onder het huurrecht zou vallen, werd door de rechter niet gevolgd.
In een artikel op Energeia leest u hier meer over: https://energeia.nl/energeia-artikel/40107640/verschillende-rechters-komen-tot-verschillend-oordeel-in-wko-zaken-onzekerheid-troef